Radiografía nacional del mercado de vivienda usada en 2025
España atraviesa un momento crítico en su mercado inmobiliario. El precio medio de la vivienda de segunda mano alcanzó los 2 471 €/m² en julio de 2025, lo que representa un incremento del 14,7 % interanual, un récord histórico según Idealista. La tendencia sigue al alza: entre el segundo trimestre y julio, el alza acumulada fue del 5 %, y en julio solo, del 1,4 %. Esta escalada se ve en todo el país, pero con disparidades regionales importantes.
Por ejemplo, Aragón, Extremadura y otras regiones presentan subidas menores, mientras que Madrid lidera con un +24,4 % anual, seguida por Murcia, Comunidad Valenciana y Canarias, cuyos incrementos superan el 18 %. Además, mientras que el salario medio de las personas jóvenes no permite ahorrar lo suficiente para la entrada, estudios como el de Qualis Credit Risk estiman que se requiere alrededor de 74.126 € de ahorros en Madrid para acceder a una hipoteca, una exigencia prácticamente inalcanzable para gran parte de la población joven (y no tan joven).
En paralelo, la compraventa de viviendas de segunda mano ha experimentado un impulso sin precedentes: en mayo de 2025, el volumen de transmisiones aumentó casi un 40 % interanual, el mejor mayo desde 2007, según el INE. Sin embargo, esta actividad no alivia el problema estructural de acceso a la vivienda: el parque público en España representa apenas un 1,5 % del total, muy lejos del promedio europeo.
Madrid, epicentro del verdadero desafío habitacional
Precios históricos en la capital
Madrid no solo sigue la tendencia nacional, sino que la dobla. En agosto de 2025, el precio medio en la ciudad superó los 5.723 €/m², un 21,3 % más que un año antes. En el segundo trimestre, el alza alcanzó el 25 %, ubicando el precio en 5.642 €/m².
Los distritos de Retiro, Latina, Salamanca y Chamberí aparecen como los más tensionados:
- Retiro: +31,7 %, precios también históricos.
- Latina y Ciudad Lineal cerca del +26 %.
- El precio más elevado se alcanza en Salamanca: casi 10 000 €/m².
Desfase entre barrios centrales y periferia
Mientras los barrios prime alcanzan cifras impensables, zonas como Villaverde (2.630 €/m²) y Puente de Vallecas (2.968 €/m²) presentan precios mucho más asequibles, aunque también con subidas significativas del entorno del 20 %. Incluso municipios de la región como Colmenar de Oreja alcanzan cifras tan bajas como 1.063 €/m².
Acceso imposible para personas jóvenes y familias
El esfuerzo requiere un ahorro monumental: en Madrid, los aspirantes a hipoteca necesitan cerca de 74.126 euros solo para la entrada e impuestos, lo que está fuera del alcance de la mayoría. Si a eso sumamos que la emancipación juvenil está en mínimos históricos (15,2 %), el panorama es desolador
¿Por qué Madrid resiste y se aleja del resto?
- Demanda intrínseca alta: Empleo sólido, atractivo internacional, y una cifra récord de transacciones frenan cualquier corrección natural del mercado.
- Concentración de oferta privada: La vivienda usada se convierte en activo financiero; la pública sigue siendo casi inexistente.
- Accesibilidad bloqueada: Costes elevados, altos ahorros requeridos, y contracción de la emancipación convierten la compra en un reto para las nuevas generaciones.
- Escasa oferta de vivienda pública y nueva construcción: La limitada inversión pública profundiza la brecha entre oferta y demanda
Propuestas con sentido y enfoque funcional
- Fortalecer vivienda pública protegida, especialmente en distritos con menor acceso.
- Regular la compra especulativa en zonas con precios sostenidos altísimos.
- Estimular vivienda nueva en periferia mediante incentivos fiscales y aceleración de permisos.
- Rehabilitación y eficiencia energética, apoyándose en fondos europeos para energías limpias y accesibilidad.
- Control del alquiler terciario y pisos vacíos para reconducir el mercado al uso residencial.
España atraviesa un momento clave en materia de vivienda: los precios de segunda mano siguen subiendo a doble dígito, pero en Madrid el fenómeno adquiere una dimensión extraordinaria. Ese dinamismo encierra una amenaza latente para la cohesión social y el acceso a la vivienda. El gran desafío es evitar que la escalada histórica se convierta en una barrera estructural. Políticas eficaces y bien dirigidas son más necesarias que nunca.
